抽户改造 黄浦百年石库门实现“留房留人”

图片说明：承兴里抽户改造的旧里（右侧）正在施工；左侧为改造完成、居民已回搬的新里。

图片说明：楼道里贴着居民签约搬迁情况表。均海沙尔摄

　　黄浦区南京东路街道，百年石库门里弄承兴里小区内，近一半弄堂被两层楼高的护墙板围住，里面是一排搭着脚手架的旧式里弄，施工人员正在忙碌着。“拆掉脚手架，露出老里弄的真容，就漂亮啦！”一位施工人员说。

　　承兴里是上海首个实施“抽户”改造的石库门小区：即在消除房屋安全隐患与保留保护石库门风貌与里弄肌理的同时，部分居民以解除租赁关系的方式搬离原址，为留下来的居民释放改造空间，原来还在使用手拎马桶与合用厨房的不成套住房，将因此有了增设独用厨卫的空间，最终实现石库门“留房留人”。记者获悉，目前实施“抽户”改造的是承兴里小区中的一排旧里建筑，30多位居民在解除租赁关系后已告别原址，其他旧里居民暂时搬离。黄浦区对旧里进行了封闭式修缮改造，预计年中完工后，留下来的120多户居民可回搬“新房”。

　　完成此次修缮改造，顺利“抽户”是关键：为何要抽户？原则如何确定？遇到哪些意外？记者日前走进承兴里，听属地街道与修缮改造方负责人讲述“抽户”之难。

　　“抽户”由居住密度决定

　　承兴里主门头位于黄河路281弄，属于上海市历史风貌保护街坊，其内有多幢建于上世纪20到30年代的砖木与混合结构的新旧里弄式石库门建筑。小区整体肌理完整有序，但房屋因年代久远、使用过度，已呈破败状。由于居住密度高，空间狭小，绝大多数居民还在使用手拎马桶，生活品质差。2018年起，黄浦区在承兴里分期分批推进“留房留人”的新探索。

　　与施工中的旧里一墙之隔的，是两排红砖褐瓦的新式里弄。黄浦区率先对这两排新式里弄启动修缮改造。在全体居民暂时搬离后，修缮改造方对新里进行保护性修缮改造。新里建筑外观保留了石库门的风貌与元素；内部从楼道到居民家中全部整修一新，居民实现“拎包入住”。重要的是，改造后，在保留原有居住面积的基础上，为每户新增了面积为3.5平方米的独用厨卫，解决了他们生活上最大的不便。改造完成后，2019年6月，103户居民陆续回搬。

　　记者采访这天，阳光正好，两排新里中的朝南房间，几乎每个窗外都挂着晾晒的衣服，足见居民回搬入住率之高。一户住在新里的居民告诉记者，改造后，房屋自住与出租都是不错的选择，如今租金比改造前涨了两三倍。

　　正在施工中的旧里，改造后将达到与新里同样的改善程度。不过，不同于新里，旧里在居民搬离、进行修缮改造前，要完成“抽户”这一关键环节。承兴里属于公租房，所谓“抽户”，就是有部分居民自愿解除公租房租赁关系，彻底搬离原址。是否实施“抽户”则由房屋的居住密度决定。南京东路街道副主任张晓杰说，相比新里，旧里的居住密度更高，2000多平方米空间内有7户单位、150多户居民，平均每个单元内有6户人家。而修缮改造要保留保护原有风貌，建筑“不能长高、不能变胖”。经测算，无论在内部如何调整，都无法满足为居民增加厨卫的空间需求。因此必须先降低居住密度。

　　兼顾多方利益体现公平

　　上海石库门“抽户”改造，此前并无先例。“抽户”原则如何制定？经过调研，黄浦区确定对四类情况的居民优先考虑“抽户”：处于原始公共部位的、设计方案需要的、居住密度特别高的、面积特别小的，既要体现改善性也要体现公平性，兼顾“抽户”居民与留下来的居民在得益上相当。

　　参与“抽户”实施的黄浦置地（集团）有限公司承兴里试点项目经理王新宇介绍，旧里中有的房屋居住面积只有四五平方米，改造后即便增加3.5平方米的独用厨卫，也很难改善居民的居住品质；有的房屋位置处于两层楼的夹层中，层高非常低，人在其中都站不直，这个房屋位置又属于原始公共部位，在改造中需要被整体调整掉。一般对这些情况的居民家庭，考虑优先“抽户”。

　　“抽户”原则确定后，项目组召开宣讲会，向居民进行解释。根据测算，旧里改造需650平方米空间，7户单位全部抽离，还要以与部分居民解除租赁关系的方式再释放300平方米左右空间。对留下的居民，房屋在修缮改造后，可免费住进品质提高的房屋；对“抽户”居民，将按照一定标准、根据居住面积大小，给予相应货币补偿。“此次修缮改造以居民协商为基础，只有‘抽户’居民与留下来的居民协商达成一致后才可实施改造。”

　　按照抽户原则，项目组“圈定”了优先考虑的约30户居民家庭，给他们一一打电话告知。居民对居住条件改善的诉求很强烈，有两户居民当天就跑到项目组办公室了解情况。不过，当得知“抽户”的补偿金额低于征收标准时，两户居民离开项目组办公室后就没了下文。张晓杰说，由于“抽户”此前无先例，当时居民不太理解，认为被“抽户”的补偿标准应与征收标准相当。但承兴里综合改造主要方式为房屋综合修缮改造，并不适用于房屋征收相关政策，在货币补偿方式上无法按照征收标准实施，同时还要兼顾留下来的居民与“抽户”居民在得益上的公平性。“抽户”居民拿到的补偿金额要低于征收补偿标准，但要明显高于在市场上售卖房屋的价格。

　　算好“经济账”“情感账”

　　项目组走进一户户居民家，向他们解释“抽户”补偿标准，同时了解他们的真实想法。“走进去后，我们才发现，居民考虑走还是留时，在计算经济得失之外，还有着非常复杂的情感需求。”如，有户居住面积只有五六平方米的居民家庭，在优先“抽户”考虑名单上，但这户居民坚决不愿意“抽户”。他表示“自己住惯了市中心，而拿到补偿款后自己也无力在市区购房”，即便因房屋面积小，改造后生活品质提高有限，自己也愿意留下来。“故土难离的心理可以理解，我们尊重这户居民的意愿，没有对他进行‘抽户’。”张晓杰说。

　　也有一对兄弟两户家庭，不在优先考虑的名单上，却主动要求“抽户”。原来两户人家有矛盾一直想分开住，但房屋承租人是他们过世的老父亲，房屋要上市交易，必须先更换承租人。两家人相互不信任，更换谁做承租人，另一家人都不放心。他们觉得“抽户”是个机会，房屋不用经过上市交易的流程，就可拿到货币补偿，之后两人可以各自购买房屋。“一些有家庭矛盾、邻里矛盾的居民‘抽户’意愿比较强烈。”

　　就这样，既算“经济账”又算“情感账”，项目组将优先考虑“抽户”家庭名单与实际情况相结合，开展群众工作。“居民都明白这是改善居住环境的机会，只是在留与走之间要考虑很多因素。一旦居民理清了‘抽户’改造到底能给自己带来什么好处，心结就慢慢打开了。”居民陆续来签约“抽户”，仅用两周时间，就达到释放面积，在总体资金还略有富裕的情况下，项目组最终还多签下了两户有强烈“抽户”意愿的居民，为修缮改造进一步释放空间。

　　整个“抽户”过程公开透明，也是确保成功的关键。“我们按照统一标准执行，口径前后一致，一把尺子量到底，取得了居民的信任。”张晓杰说。

　　老建筑专家阮仪三说：“民居留存着中国传统的生活方式、传统的邻里关系，是重要的历史文化遗产留存。让住在石库门里面的人，特别是与石库门有‘血缘’关系的人留下来，才能将石库门的文化更好地留存。”上海还有很多有人居住的石库门，由于密度过高，修缮改造后也难以满足现代人居住需求。承兴里“抽户”改造的留改探索，将为更多居住密度过高的石库门改造提供经验。

　　项目组正在对承兴里新一期的修缮改造排摸居民意愿。围着新里与旧里有一圈沿街石门库，居民户数更多、房屋情况也更复杂，修缮改造不仅会涉及“抽户”，还可能会变动居民的房屋位置、朝向与楼层。但因为有了新里、旧里几幢“样板房”的示范，在前期情况排摸中，沿街石门库中70%以上的居民愿意修缮改造，这一比例远高于当时新里与旧里前期调研的同意改造率。