成本控制型需求主导办公楼市场 年轻消费群体推动零售新兴业态扩张

1月9日报道：回顾2019年第四季度上海房地产市场，企业成本控制型需求和续租需求主导了整体甲级办公楼市场，一些新兴行业展现出强劲需求潜力。日前，仲量联行从办公、住宅、物流、产业园区、投资市场等方面，发布回顾与展望报告。

科技新媒体行业占甲级办公楼净吸纳量20%
调查发现，非中央商务区因其租金优势持续受到大租户的青睐，企业成本控制型需求成为2019年上海办公楼租赁市场需求的主要来源。
科技新媒体行业与金融服务业和专业服务业共同成为中央商务区重要的需求来源。科技新媒体企业为提升形象、引进人才而选择入驻甲级办公楼，过去一年来自该行业的需求占甲级办公楼净吸纳量的20%。
仲量联行中国区商业地产部总监张静表示，2020年预计将有超过150万平方米的新增供应入市，主要集中在非中央商务区。
而在住宅方面，2019年新开盘项目中，一些在产品设计、装修品质或性价比方面具有明显优势的项目取得了不俗的销售率。仲量联行预计，2020年新开盘项目的去化速度将出现分化，具有优势的项目将脱颖而出。
产业园区2019年租金表现平稳
在2019年第四季度，市北有38,420平方米的项目入市，浦江也有两个新项目竣工，共计约281,000平方米。2019年全年供应量保持高位，共计约682,000平方米。
得益于科技新媒体及生物医药行业的稳定需求，2019年整体空置率仅小幅上升2.3个百分点。云从科技在张江人工智能岛扩租了2,000平方米，达到8,000平方米的总体量。绿谷也在张江创新园租下4,000平方米。2019年的整体租金保持平稳，同比小幅下降0.6个百分点至4.4元/平方米/天。张江板块表现强劲，全年租金上涨1.8个百分点。
零售物业存量改造将成增长新引擎
尽管零售物业市场面临挑战，但不断演变的消费者偏好仍为新兴租户业态的发展提供持续动能。仲量联行中国区零售地产部总监隗然表示：“千禧一代对于街头文化的热爱以及年轻家庭对于互动性更强的消费体验的偏好，推动了多种新兴业态在购物中心内的扩张，如运动和潮牌服饰、以抓娃娃机和盲盒为代表的潮流玩具店、宠物商店和室内动物园等。”
展望2020年，上海零售物业市场仍将利好租户。仲量联行预计，将有更多业主通过租金优惠来填补空置面积，而更多的存量改造项目将继续为老旧物业提供新的增长引擎，推动存量零售资产的长期升值。
临港奉贤物流地产租赁需求强劲
2019年，上海物流地产净吸纳量105,833平方米，在可租赁面积集中的奉贤和临港等细分市场，物流地产租赁需求尤为强劲。
仲量联行中国区工业地产部物流地产总监黄晖表表示，2019年全年上海新增供应面积47,000平方米，预计新增供应将在2020年有所回升。“随着第三方物流、制造类企业、有升级需求的租户等继续在位置优越的新项目中租赁空间，预计市场吸纳量将有所回升，未来租金增长将有所放缓。”
跨国公司投资交易表明市场积极态度
2019年上海房地产投资市场的总交易额达人民币1,065亿元，领跑全国。与往年一样，办公楼市场在所有类型的大宗交易中占比最大，占上海投资市场总交易额的58.7％。
在2019年第四季度，上海投资市场达成几宗重要交易，显示其十足韧性。这包括由沪港联合以人民币24.2亿元的价格收购位于打浦桥区域的一栋物业，以及ARA和其他两家机构共同收购了位于浦东三林地区的一栋商业物业。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成认为：“来自跨国公司的这些投资交易表明投资者对上海市场的长期前景持积极态度。”
“2020年仍将是投资较为活跃的一年。”叶建成预计，”核心的稳定型资产将受到投资者更多的青睐和关注。”