一季度二手房成交量同比增四成，上海楼市会持续回暖吗？

春天到来，上海楼市出现回暖迹象。作为衡量市场活跃度的重要指标——二手房市场成交量明显回升。多家房产中介机构数据显示，今年一季度，上海二手房成交量突破5万套，同比增长超过40%。今年3月份，二手房成交约2.6万套，位居两年来高位。

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量价环比均走高
根据中原地产发布的报告，今年1月上海共成交约1.64万套二手房；2月受春节假期影响，成交“缩水”，二手房成交量不足1万套；3月是传统楼市成交旺季，成交量又速增至2.59万套。

“今年以来，门店看房客户比去年同期多了30%。”“我爱我家”某浦东分店的一名房产中介认为，二手房市场开始“热起来了”。走进浦东房地产交易中心，便能看到人来人往的热闹场景。但上海中原地产市场分析师卢文曦认为，成交量回暖只是相对于之前的“低迷”，在低迷的2017年和2018年，月均成交量只有1.4万套。
若把时间轴拉长，“成交热”又是另一幅景象。历史数据显示，2016年3月上海二手房成交套数是5.66万套，是今年同期的两倍不止。而在市场火热的2015年和2016年，单月成交超过2.6万套的月份占比超过60%。“今年3月份突破2万套，意味着市场回归较正常的流量”。
在价格方面，上海二手房3月份的成交均价环比2月份增长了3%。根据上海链家市场研究部数据，虽然二手房成交均价环比增长，但同比有所下跌。今年一季度二手房成交均价同比下降6.7%，3月单月二手房成交均价同比下跌6%。以浦东上南板块为例，中原地产世博片区一位中介坦言：“相比2016年前后，上南某个老小区的单价跌去了十几个百分点。”
根据上海房产之窗监测，今年3月全市二手房成交前十板块中，新兴城区近郊占得7席，其中闵行浦江、浦东三林、浦东上南以660套、634套、567套分列前三位。

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回暖受多个因素影响
二手房市场回暖，受多个因素影响。“从2019年1月份开始，整个市场的资金面相对宽松。”易居企业集团CEO丁祖昱在第25届地产金融形势发布会上表示。从宏观层面上看，央行降准后，房地产行业的资金流动性有所宽松，购房信贷支持有所改善。数据显示，上海首套房贷款利率维持全国低位。
“2018年，上海房地产市场经过调控，人们的预期变得稳定。一部分之前持犹豫、观望心态的人选择在今年入市，带动了二手房成交套数的上涨。”中国房地产数据研究院执行院长，复旦大学房地产研究中心企业研究所执行所长陈晟说。另外，2016年上海出台房产新政“沪九条”，从严执行住房限购政策，将非沪籍居民家庭购房缴纳个税或社保的年限从2年提高到5年及以上，首批被限购人群在今年3月份解禁，刚需进一步入市。但业内人士表示，这批人群的实际数量并不多，对楼市的影响较小。
还有一个很重要的原因是，从去年四季度开始，不少二手房出现议价空间，价格的松动，一定程度上也带动了成交量走高。

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价格大涨可能性不大
在传统楼市交易旺季“小阳春”期间，成交量走高不奇怪，但是能持续吗？
“今年的楼市将以稳为主，包括上海在内的一线城市调控不太可能松动。” 中原地产中国大陆区副总裁、上海中原地产总经理陆成表示，尽管受货币政策适度放松、新房上市增加带动置换需求等因素影响，二手房交易量增加，但价格大涨可能性不大。
今年，我国确定了稳健的货币政策基调，对楼市的刺激空间有限。政策层面也并未松动。上海市住建委在今年初透露，上海将坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性和稳定性，发挥好市场“无形之手”和政府“有形之手”的协同作用，合理安排住房用地规模、布局、结构。市住建委还表示，要充分运用市场机制、法治手段、合同约束，坚决遏制投资投机性购房。
虽说目前市场交易有回暖迹象，但对于产品属性不佳的房子而言，交易仍然困难。从事贸易行业的李小姐，今年初将位于浦东祝桥附近的二手房挂牌，降价30万元仍无人问津。卢文曦表示，位于中心城区非学区的“老破小”，抬价空间也比较小。
业内人士认为，二手房成交量回暖，究竟如何影响价格，还需要一段时期的观察，所以今年二、三季度将会成为一个较为重要的观察窗口期。