房企TOP100占大半市场份额，位于头部的资产万亿级企业如何转型？

 
房地产调控政策不断加码，地产商们如履薄冰。大浪淘沙之后，新变化正在发生。
一项数据显示，2018年我国房地产市场，前100名开发商占得2/3的市场份额。其中，开发商“三甲”，已占得12.6%的市场份额，超过1/8。
外部形势压力尚在，行业集中度越来越高，“领头羊”之间的竞争越来越激烈。在地产商纷纷谋求转型的当口，什么才是新的增长点？
3月25日晚，位列行业前三的万科企业股份有限公司公布2018年年度报告。从中，我们可以解读出一些趋势。

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“白银时代”的判断没有变
年报显示，2018年万科实现营业收入、归属于上市公司股东的净利润，同比增长22.6%、20.4%。全年销售额破6000亿元，创单年销售额新高。
尽管各项数据稳健增长，万科董事会主席郁亮仍重申“白银时代”的观点。2012年，万科率先提出“行业已进入白银时代”的判断，积极谋求转型。2018年，万科又提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的底线战略，并在内部例会提出要 “活下去”。
作为中国为数不多的资产万亿级企业，是居安思危，还是忧虑过度？
“中国的城市化过程没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但是，房价单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束了。”万科在2018年年报《致股东信》中表示。
转型并非易事。年报显示，万科的资产规模达到1.53万亿元。以万科的大体量和行业环境来看，“能支持出现营收千亿级企业的实体经济领域不会特别多”，“几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万元计、可以依托标准化快速复制的实业业务”。
“让赚大钱的人去赚小钱，难度太大。”郁亮表示，物业、物流等业务“每平方米赚的钱以几毛、几分为单位”，创造的利润远不及传统开发业务。不过，为了支持企业未来的持续增长，转型势在必行。
3月26日，郁亮在万科2018年业绩推介会上表示，虽说白银没有黄金那么好，但白银也是贵金属。在白银时代就启动转型，万科才有足够的时间来思考和探索。白银时代是一个很长的阶段，转型和变革同样需要很长的时间。等到青铜时代再转型，就来不及了。“六、七年以来，我们的判断没有任何改变”。

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提供软件、空间和内容，能力从何而来
当房地产进入“白银时代”，新的增长点是什么？
万科集团总裁祝九胜表示，作为头部地产商，万科不再简单追求、依赖做大规模，而是在“能力”上做到领先和领跑。“所谓领先，要能够先看到人们的需求变化、市场的变化，能够先一步找到答案。所谓领跑，就是能够给人们提供更多的产品和服务”。
2018年，万科调整战略定位，成为“城乡建设与生活服务商”，提供除了硬件之外的软件、空间和内容。
在祝九胜看来，万科在部分运营板块初步建立了“能力”。首先是租赁住宅，去年万科将其提升为核心业务，围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。截至年报披露日，共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供资金支持。数据显示，旗下长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%，一年租金收入近8亿元。上海万科和上海闵房集团打造的长租公寓，试点在商住两用房办理居住证，为租户提供便利。
物流仓储服务同样进行探索。旗下万纬物流成为国内领先的物流服务商。截至目前，万纬物流已累计获取项目124个，合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中稳定运营项目平均出租率为96%。去年，万纬物流收购融合太古冷链物流，在高标库基础上延伸出冷链业务，提升运营能级。
物业服务是万科的优势板块，2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%。祝九胜表示，物业服务范围正在扩大，从“只管自己开发的楼盘”，发展到“管小区、管社区、管城区”。

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基本盘是“活下去”的根基
作为万科传统主业的开发业务，去年增长亮眼。年报显示，2018年，万科实现销售面积同比增长12.3%。所销售的产品中，住宅占比84.9%。在全国商品房市场的份额由3.96%提升至4.05%，在24个城市的销售金额位列当地第一。
在郁亮看来，基本盘是保证万科“活下去”的关键，脱离基本盘将失去“活下去”的根基。
基本盘并不仅仅是开发业务。“除了房地产开发业务，公司各项业务都要明确自己的基本盘。万科不是要收敛其他业务，而是要聚焦收敛每块业务的经营管理动作。”郁亮说，转型与巩固提升基本盘的关系，就像一枚硬币的两面，互为表里。
作为资产万亿级房企的领头人，郁亮曾在内部目标与行动沟通大会上表示，今年的重点之一是基于市场，认真梳理约1.5万亿元的资产。“调整好资源，把不好、没潜力、闲置的、浪费的资源处理掉”，“配置好资源，包括项目、资金和组织资源，把资源用在更有发展潜力的业务上去”。