“老树”忙着发“新芽”，新项目争锋“巨无霸”，今年这个投资领域很“硬核”

 
今天，地处南京路步行街的上海新世界城迎来了自1995年开业以来最大规模的一次调整，“全城”投入闭店重装，预计12月份重新开业。
放眼上海乃至全国，大型商业综合体（购物中心）领域或存量投入大手笔改造、或新增项目启动，正开展得如火如荼。统计数字显示，今年又是一个购物中心的“生育高峰”年：继2018年全国开业的购物中心数量创下新高后，2019年全国拟开业购物中心项目约982个，商业总体量约8622万平方米。
华东区以372个项目，3263万平方米体量位居全国大区第一，其中拟开业量最大的是江苏，山东排第二位，上海排第五位。据不完全统计，2019年，上海拟开业的购物中心项目约36个，总体量约316万平方米，其中浦东新区、宝山区、闵行区、虹口区项目分布较为集中，前三个区各有5个项目，虹口区有4个项目。
今年首月，上海已有11个项目率先亮相。其中包括6个新项目：复星收购的真如星光耀与旭辉上海旗舰项目宝山旭辉U天地，局部楼层小范围试营业的唐镇恒生万鹂、董家渡中福城、东方懿德城与浦江镇国际品牌珠宝中心珠宝城，以及7个存量改造项目：徐汇梅陇购物中心（原华轻中心）、浦商百货博山东路店（原博达商场）、魔贸580（原韩城广场）、四川北路甜爱坊（原友好村）、静安新业坊园区配套商业。
在2019年已开或者即将新开的购物中心项目里面，不难发现各路大牌地产商的身影异常活跃，其中既不乏万达、龙湖、万科印力、新鸿基、崇邦、凯德、百联、金茂、绿地、中信泰富等在上海扎根已久的老牌龙头集团，还有铁狮门、招商蛇口、金地、碧桂园、卓越、台湾丽宝、融创等新进入上海的外来新贵。
“老树发新芽”，商业存量项目改造占比攀高
统计显示，2019年上海的商业项目供应量将维持在高位，与以往不同的是存量项目改造占比攀高。
上海自去年颁布全力打响“上海购物”品牌三年行动计划以来，按照“重塑商业地标”的要求，各区、各大核心商圈纷纷加快了老商厦的升级改造。今年，“老树发新芽”，存量优化升级延展至全市各大商圈。继2018年南京东路的上海世茂广场与第一百货商业中心、淮海中路新天地广场（原太平洋百货）、徐家汇港汇恒隆广场北座改造成功后，预计在未来18个月内，约38个存量升级项目将由核心商圈延伸至全市各大小商圈，例如赵巷的合生新天地（原米格天地奥莱）、青浦西郊乐缤纷、奉贤城太时尚广场（原绿天商城）等。
而在核心商圈，今年计划或者已经启动改造的项目有：黄浦南京路的上海新世界城、永安百货、新世界休闲港湾（原先施百货）；淮海中路的Tx淮海剧汇（原华亭伊势丹）与一百淮海店、巴黎春天淮海店、新鸿基中环广场与淮海南丰荟（原瑞兴百货）；徐家汇港汇恒隆广场主楼与太平洋数码二期（原大千美食林），陆家嘴万象时代广场（原华润时代广场）以及静安南京路的四季坊与原摩士达商厦，豫园商城的空中豫园，中山公园巴黎春天新宁店，百联南方商城2期友谊商城，四川北路甜爱坊，大柏树百联曲阳购物中心（原上海商务中心），控江路假日百货，长寿路亚新生活广场，虹桥友谊商城，华侨城苏河公园西区1期sMart……不难发现的是，多个项目为原先独霸江湖的百货业态，如今它们已经步入二三十岁的“高龄”，占比高达六成。
在此期间，最被业界关注的十大存量优化项目为：港汇恒隆广场主楼、万象时代广场、新世界城、永安百货、Tx淮海剧汇、百联曲阳购物中心、百联南方商城、合生新天地、豫园商城、假日百货。
增量新项目多处于上海人口导入区，巨型购物中心集体爆发，社区型商务区型面临“潮汐式”客流痛点
增量新项目方面，巨型购物中心集体爆发也是2019年的行业特点，南翔印象城MEGA、真如LOVE@大都会、青浦万达茂、大宁利福久光城四大巨型购物中心今年将陆续问世，争夺上海购物中心“巨无霸”中的头把交椅。
不难发现，以上的增量新项目多数位于中环、外环甚至郊环周边的人口导入区。随着上海城区版图的变迁，这些人口导入区已然成为大型商业综合体扎堆的新领地。在这些区域，除了巨型购物中心，另外两大类型的购物中心也迎来大幅增长。一是社区型购物中心，它们四面开花，填补商业空白，典型项目有剑川路站龙湖闵行天街、宝山招商花园城、御桥复地活力城、崇邦上滨生活广场、上大紫荆谷（经纬汇）、宝杨宝龙广场、龙湖华泾天街、浦江万达广场、金地九亭中心、宝山旭辉U天地、马桥龙湖星悦荟、唐镇恒生万鹂、周浦永乐广场、三林东方懿德城、融创五莲精彩天地、百联曲阳购物中心、合庆绿地海岸城等。
商务型购物中心中的典型项目有：晶耀前滩、虹桥丽宝广场、静安国际中心、IM Shanghai长宁国际、徐家汇中心ITC一期国贸汇、新鸿基中环广场、新天地广场、淮海南丰荟、陆家嘴中心、白玉兰广场、中信泰富尚悦街、国华广场、虹桥协信中心、虹桥金臣汇、老西门复兴荟等。
值得关注的是虹桥商务区，随着虹桥商务区的虹桥天地与虹桥天街渐渐走上正轨，今年大虹桥又将迎来虹桥丽宝广场、虹桥绿谷广场、虹桥协信中心、金臣汇、凯德阿里中心、OXO CITY奥所未来城7个特色各异的项目进场。
业内人士指出，对于这些大多数地处人口导入区的增量新项目而言，化解客流的不均衡的痛点是它们能否取得成功的关键。双休日，这些购物中心的目标客户是当地居民，而工作日则以办公人群为主，即便是地处居民区的社区型购物中心，当地居民年龄层次较低，多数为“潮汐式”的通勤模式，导致这些购物中心白天空荡荡，双休日人挤人。因此，这些购物中心的业态配比以及营销活动策划都要与以往传统模式完全不同，开发商也当做好“养铺”的心理准备，坚持定位，锁定目标人群，不要急于求成。